重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活 鉴报|时代中国毛利率升降背后:城市更新的红利与不确定性

时间:2020-08-22 11:50来源:http://winedesuccess.com 作者:重生女明星奴隶系统 点击:

据了解,2020年上半年,时代中国发行境内公司债63亿元,加权平均成本5.4%,较原债务降低2.7个百分点;发行银团债折合美元2亿,融资成本为5.7%,较原债务降低近1个百分点。

回顾时代中国过去几年的毛利率变化,有涨有跌,2017年-2019年毛利率分别为27.9%、30.9%、29.3%。2019年上半年,时代中国的毛利率一度高达32.5%,高于2018年同期的28.2%。2020年上半年则同比减少5.6个百分点至26.9%。

根据半年报,今年上半年,时代中国实现营业收入约149.25亿元,同比减少6.4%;毛利约40.22亿元,同比减少22.5%;毛利率约26.9%,同比减少5.6个百分点;净利润18.11亿元,同比增长6.5%;净利润率为12.1%,同比上升1.4个百分点。

对于未来融资政策可能再收缩的情况,牛霁旻表示,“也做过研判”。他认为,“国内针对房企融资的限额管控目前已经是很严格的,但稳定是金融市场的基调,后续出台更紧政策的可能性不大,因此未来风险也不会很大。”

借道城市更新业务寻找新的业绩增长点,已成为大部分房地产企业的共识。深耕粤港澳大湾区,时代中国掘金城市更新业务优势明显。截至2020年6月30日重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,时代中国城市更新项目总数超过150个重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,潜在总建筑面积约5200万平方米重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,位于参与城市更新业务房企阵营的第一梯队。

对于今年上半年毛利率下降的原因重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,时代中国首席财务官牛霁旻表示:第一重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,结转项目中占比12%的是江门鹤山项目重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,毛利率偏低;第二重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,由于疫情影响重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,广佛地区实行价格促销重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,也拉低毛利率水平;此外重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,上半年重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,会计收入中缺少城市更新业务重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,而这方面的毛利率一般较高。

以旧改为主的城市更新作为房地产市场下一个掘金池重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,正成为各家房企必争之地。手握5000多万平方米城市更新项目重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,已然成为时代中国新的增长点重生女明星奴隶系统乡野教师的欲乱生活,但是旧改转化、结转等不确定性,也影响着该公司财务指标的变化。

8月18日午间,时代中国举行线上业绩发布会。图片来源 企业供图

其中,一年内到期借款较去年底的185.98亿元增加近三成,占比41%,用牛霁旻的话说,“看起来很高”,但是已经做了债务置换安排,不存在短期偿债压力。

牛霁旻表示,从一年内到期借款的构成来看,有90%是境外公司债,其中,7月份发行的3亿美元票据用来置换11月份到期的债务,剩余3笔债务则是明年的,到期时间还长,且我们已经拿到发债批文,但没必要现在发出来,增加不必要的利息开支。其次,境内债是94.4亿元,目前已完成置换。

众所周知,城市更新业务具有高毛利特性,其结转多少影响着企业整体的盈利状况。以2019年上半年为例,高达32.5%的毛利率背后是,时代中国转化了4个城市更新项目,新增收入6.41亿元,占公司总收入4%。时代中国曾表示,上升主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年同期有所提升及新增毛利率较高的城市更新业务。据了解,去年上半年,时代中国城市更新业务的毛利率达到84.9%。

根据公告显示,截至2020年6月30日,时代中国计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)合计约为587.22亿元,一年内到期借款为241.47亿元,两年内至五年内需偿还的借款为338.89亿元,五年以后需偿还的借款为6.87亿元。

不过,近两年,地方政府出台政策推动城市更新发展,这加速了旧改项目的落地,“旧改项目随着政策推动进一步放开,落地进展更快,为我们带来更多新增土储,会有更高毛利率项目落地。”岑钊雄说。

新京报记者 段文平 

据了解,今年时代中国预计有10个城市更新项目转化出来,总建筑面积200多万平方米,大约700亿元的货值。

2020年本是房企债务偿还的高峰,但又恰逢疫情,销售与回款受到影响,进而影响房企偿债节奏。今年上半年偿债压力较大的大中房企比比皆是。因此,保证现金流的安全,成为2020年房企的必修课。

2020年上半年,对于时代中国和岑钊雄本人来说,做了三件很重要的事情,除了城市更新项目逐步推进转换、两个产城融合项目落地外,还有降低融资成本、做好到期债务偿还安排。

业内人士认为,时代中国这类重仓粤港澳大湾区的中型房企,城市更新业务比较具备想象空间。

虽然高毛利,但是由于受突发情况、地方政策、拆迁速度等原因,使得城市更新项目结转充满不确定性,并影响着整体毛利率的高低。

对于毛利率下降的原因,在8月18日午间举行的2020年上半年线上业绩发布会上,时代中国相关负责人给出了三个原因,其中之一是上半年的财务会计收入中缺少了城市更新业务,未产生毛利贡献。

与此同时,牛霁旻表示,从持有现金角度来讲,“不会存在短期内债务偿还压力。”“截至年中,时代中国拥有现金及银行结余总额345.33亿元,现金短债比是1.4,可充分覆盖短期负债,此外,我们还有正常的销售与回款。”

编辑 武新 校对 李世辉

这不仅为时代中国提供源源不断的土储供应,还降低了拿地成本。截至年中,时代中国的土地储备约为2179.5万平方米,粤港澳大湾区占据90%,平均土地成本仅4183元/平方米。

三大原因致毛利率下降

核心城市土地供应的紧缺加上大量亟需更新的旧厂、旧村庄、旧城镇,催生出了城市更新的热潮。根据克而瑞研究中心统计,目前,47%的百强上市房企涉足城市更新,若把目光聚焦到TOP50上市房企,这一数值更是达到了61%。其中,规模小的只参与了1个项目,建筑面积只有不到10万平方米,但规模大的涉及100多个项目,总建筑面积逾7000万平方米。

“不存在短期偿债压力”

手握5000多万平方米城市更新土储

时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄表示,今年已经转化的4个旧改项目其实可以更早的出来,但是由于疫情影响,下半年才转化出来。

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